Wohninvestments 2019: Markt übertrifft Prognosen

Wie JLL berichtet hat der Markt für Wohninvestments in Deutschland 2019 die Erwartungen übertroffen. Angefeuert wurde das Transaktionsvolumen vor allem durch Preissteigerungen. Diese zeigen: die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Gleichzeitig hat die Politik Impulse gesetzt, die den Immobilienmarkt stark beeinflusst haben.

Die aktuellen politischen Diskurse haben für viel Bewegung auf dem Berliner Wohninvestmentmarkt gesorgt. Auch in anderen Städten hat sich die Aktivität signifikant erhöht. Bild: pexels.com

Zum vierten Mal in Folge verzeichnet der Markt für Wohinvestments im Jahr 2019 ein deutliches Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Mit 20 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen zwei Milliarden Euro über den Prognosen und übersteigt den Vorjahreswert um sieben Prozent. Zu beachten ist hierbei, dass die Anzahl der Transaktionen mit 135.500 Verkäufen um einen Prozentpunkt zurückging. Das höhere Volumen läge vor allem an einer Preissteigerung, erklärt JLL in einer aktuellen Pressemitteilung.  „Aktuell müssen für Wohninvestments etwa 153.300 Euro pro Einheit bzw. 2.300 Euro pro Quadratmeter und damit fast acht Prozent mehr als noch im Vorjahr und etwa 55 Prozent mehr als im 5-Jahresschnitt bezahlt werden. Darüber hinaus haben die Preise der Projektentwicklungen im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent auf 303.300 Euro pro Einheit bzw. 4.600 Euro pro Quadratmeter zugelegt“, heißt es seitens des Research Departments von JLL Germany.

Beschleunigte Dynamik auf dem Berliner Immobilienmarkt

Vor allem die aktuelle Situation auf einzelnen Teilmärkten, allen voran Berlin, ist ein erheblicher Einflussfaktor in Bezug auf das erwirtschaftete Gesamtvolumen für Wohninvestments. Zum einen sei die Nachfrage nach Wohnraum vor allem von institutioneller Seite ungebrochen hoch. Zum anderen haben die Diskussionen um den Berliner Mietendeckel und Enteignungen dazu geführt, dass gleich mehrere größere Portfolios umgeschichtet wurden und sich so die Marktdynamik beschleunigte. Von JLL heißt es dazu: „Die genannte Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Insbesondere die kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sind auf der Käuferseite im letzten Halbjahr 2019 vermehrt aufgetreten. Der öffentliche Druck nach mehr staatlicher Intervention am deutschen Wohnimmobilienmarkt führt dazu, dass die Kommunen ihre Aktivitäten am Wohnungsmarkt deutlich ausweiten. Über das gesamte Jahr haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Investition um fast 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 2,4 Mrd. Euro erhöht.“ Auf diesen Umstand zurückzuführen ist auch eine der größten Transaktionen im letzten Quartal von 2019, nämlich der Verkauf von 2.180 Wohnungen der Deutsche Wohnen an die kommunale Degewo.

Berliner Politik bremst Wohninvestments aus

Auch haben viele Akteure sich als Reaktion auf die anhaltenden Diskussionen der Berliner Politik aus dem örtlichen Immobiliengeschäft zurückgezogen und Bestandsimmobilien abgestoßen oder Investitionen in Projektentwicklungen auf den Bestand umgeschichtet. Andere haben ihre Aktivität im Bereich Wohninvestments zumindest zeitweise gestoppt, um die politischen Entwicklungen abzuwarten. Auch zu beobachten ist aber, dass Investitionen mitunter komplett gestoppt wurden. In der Gesamtheit verzeichnet der Berliner Immobilienmarkt deswegen Transaktionen von 3,7 Milliarden Euro und liegt damit 19 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Gleichzeitig ist aber auch sichtbar, dass sie die Aktivität in anderen A-Städten massiv erhöht hat. Das nächstbeste Ergebnis konnte Frankfurt mit einer Steigerung von 87 Prozent auf Transaktionen im Wert von 2,4 Milliarden Euro einfahren. Auch in Hamburg hat sich die Aktivität um 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erhöht, das entspricht einem Umsatz von 1,2 Milliarden Euro.

Kleinere Verkäufe dominieren den Markt

Zwar waren 2019 auch einige Großverkäufe Teil des Marktgeschehens, bei über 90 Prozent der Transaktionen handelte es sich aber um kleinere Projekte und Portfolios mit weniger als 800 Wohnungen. Mit 15.700 verkauften Wohneinheiten und Transaktionen in Höhe von gut 5,1 Milliarden Euro haben Projektentwickler ihre Verkäufe um 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erhöht und bilden somit die stärkste Verkäufergruppe. Damit setzt sich der Trend von Projektentwicklungen als Alternative zu bestehenden Objekten mit laufenden Mietverträgen als Investment fort. Auch Forward-Deals machen mit einem Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro einen erheblichen Marktanteil aus. Im Vergleich zum Vorjahr konnten Forward-Deals ihren Stand um gute sechs Prozent verbessern. Auf lange Sicht, im Fünfjahresschnitt, ist ein Zuwachs von 66 Prozent zu verzeichnen. Als gewinnbringend haben sich die Forward-Deals vor allem für Spezialfonds (1,7 Milliarden Euro; +13 Prozent) und Immobilienunternehmen erwiesen (0,5 Milliarden Euro, +74 Prozent).

Marktentwicklungen 2020

Aktuell gehen die Prognosen für 2020 von ähnlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt aus wie im vergangenen Jahr. Vor allem der Ausgang politischer Diskurse kann den Wohnimmobilienmarkt positiv wie negativ beeinflussen. Trotz zurückgehender Renditen sowie des Schwebezustands aktueller Debatten bleibt die Nachfrage nach Immobilieninvestments hoch. JLL erwartet, dass das Transaktionsvolumen 2020 auf einem ähnlichen Niveau liegen wird wie der Fünfjahresschnitt von 18,7 Milliarden Euro.

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