Walz: Keine Immobilienblase in Deutschland

In Deutschland bestehe laut Prof. Dr. Hartmut Walz keine Gefahr für eine aufkommende Immobilienblase.

Dass in Deutschland tatsächlich eine Immobilienblase besteht, scheint nicht sehr wahrscheinlich. (Bild: Markus Spiske / Pexels.com)

„Treibt Deutschland in eine Immobilienblase?“ – diese Frage beantwortet der deutsche Betriebswirtschaftler Prof. Dr. Hartmut Walz in seinem aktuellen Blog-Eintrag direkt mit einem „Nein“. In seinem Post führt er am Beispiel mehrerer Bedingungen aus, warum dem so sei:

Starke Zinsanstiege seien nicht zu erwarten – anders bei der Nachfrage

Die Zinsen in der Eurozone sind nach wie vor auf einem niedrigen Stand. Dass diese demnächst in die Höhe getrieben werden, wie etwa durch die „homöopathische Zinssteigerung“ der EZB, sei unwahrscheinlich. Walz begründet dies mit der Zinsbindungspflicht, welche bei Umsetzung im Herbst 2019 aufgrund ihrer langen Dauer keinen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben könnte. Während die Immobilienpreise in Ballungsräumen mit abnehmender Geschwindigkeit stiegen, hätten regionale Überhitzungen und spekulative Übertreibungen in Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg kein flächendeckendes Potential. Immobilien würden dementsprechend nicht generell, sondern nur punktuell zu hoch bewertet werden.

Grundsätzlich herrscht aber ein Wohnraummangel in Deutschland. Dementsprechend stehe nahezu jeder Neubau einer wahren, starken Nachfrage gegenüber – sodass man einen Großteil dieser Projekte nicht als spekulativ, sondern als bedarfsdeckend betrachten könne.

Die Kreditvergabe würde stärker kontrolliert

Auch die Kreditvergabe sei nicht als leichtfertig zu bezeichnen. Lediglich eine überschaubare Zahl von Teilnehmer auf dem Markt würde eine aggressive Finanzierung vornehmen. Im Zuge dessen seien es auch nur wenige Institute, die ihre Kreditvergabestandards lockern würden. Sollte diese Situation aber Überhand nehmen, würde die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unter dem Chef Felix Hufeld dementsprechend eingreifen.

Diese habe 2017 durch die Politik effektive Befugnisse zur Kontrolle und Regulierung erhalten, sodass Überbewertungen durch nachlassende Kreditvergabestandards und einer übermäßigen Ausweitung der Kreditvergabe entgegengewirkt werden kann. Instrumente sind etwa eine Informationspflicht der Banken gegenüber der BaFin, eine aktivierbare Pflicht zur Anlage von Extra-Eigenkapitalpuffer für Risiken und die Möglichkeit, die Kreditvergabefähigkeit präventiv herabzusetzen.

… die Bonität sei aber grundsätzlich gut

Grundsätzlich, so schreibt Walz, seien Immobilienfinanzierungen durch mindestens 15 – 25 Prozent Eigenkapital abgesichert. Ein ausreichender Anteil an den Preisänderungsrisiken könnten die Investoren also selber tragen. Die Gefahr, eine Abwärtsbewegung des Marktes durch das Entledigen von Wohneigentum zu verstärken, sei in Deutschland ebenfalls nicht zu erwarten. Diesen Fehlanreiz gab es zuletzt in den USA, als die Immobilienpreise gesunken sind.

Preisrückschläge und eine Zwangsversteigerungswelle können hier aber nicht erwartet werden. Walz hält es für wahrscheinlicher, dass sich der Preisauftrieb demnächst abschwächt bzw. ein Plateau erreicht. Wenn die Preise in den „Hot Spots“ nachgeben würden, geschehe das nur leicht, da diese Objekte direkt wieder aufgekauft werden würden. Bei übermäßigen Preisen in diesen Bereichen rät der Autor, nicht zu folgen.

Die Preisentwicklung sei verhältnismäßig natürlich

Auch hinsichtlich des allgemeinen Trends von stark steigenden Preisen in den letzten Jahren folgt Entwarnung. Diese Entwicklung lasse sich schnell relativieren, wenn man bedenke, dass die Immobilienpreisentwicklung nach dem zweiten Weltkrieg über viele Jahrzehnte unter der allgemeinen Inflationsrate lag. Somit seien die jüngsten Entwicklungen lediglich eine „ruckhafte Korrektur als Reflex auf längere Underperformance dieser Assetklasse“ im „Wirtschaftswunderdeutschland“.

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