Immobilienfinanzierung: Margen auf niedrigstem Stand seit 2013

Durch den gleichzeitig wachsenden Unterschied zu Bestandsfinanzierungen wird nun verstärkt in große Projektentwicklungen investiert.

Projektentwickler profitieren von der zunehmenden Kluft zu Bestandsfinanzierungen. (Bild: pexels.com)

Dem BF Quartalsbarometer für das vierte Quartal 2018 zufolge befinden sich die Margen auf dem niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung. So sank der Mehrwert bei Immobilienfinanzierung im Bestand von 184,8 (Q4 2013) auf 122 Basispunkte – ein Rückgang von 62,8. Gleichzeitig gingen die durchschnittlichen Margen bei Projektentwicklungen von 243 auf 198 zurück (um -45 Basispunkten).

Besonders Finanzierer von Bestands- und Projektentwicklungsfinanzierungen leiden momentan unter dieser Entwicklung. Der fortlaufende Rückgang in der Bestandsfinanzierung lag im Vergleich zum dritten Quartal 2018 bei neun und der für die Finanzierung von Projektentwicklungen bei vier Basispunkten. Laut Manuel Köppel, CFO der BF direkt AG, sinke die Marge bei der Finanzierung von Projektentwicklungen grundsätzlich immer weniger stark als bei der Bestandsfinanzierung. Durch den größer werdenden Unterschied beider Marge-Varianten würden sich zunehmend mehr Banken für die Finanzierung von Projektentwicklungen interessieren.

Ein weiterer Vorteil laut Köppel seien die simultan leicht sinkenden Loan-to-Values (LTVs) und Loan-to-Costs (LTCs). Während die LTVs in der Bestandsfinanzierung durchschnittlich um 0,7 auf 70,9 Prozent sinken, gehen die LTCs bei den Projektentwicklungen um 0,3 auf 73,5 Prozent zurück. Zwar sinken damit die Zinserträge der Banken, jedoch führe dies auch zu einem verminderten Risiko.

Auch wenn die Stimmung der Finanzierer nach wie vor im negativen Bereich ist, hat diese sich im Vergleich zum vorherigen Quartal um 0,49 Punkte verbessert. Der momentane Wert liegt somit bei -0,43 Punkten und deutet – so nah an der Null – auf einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt hin. Ein weiteres Ergebnis des Berichts ist die allgemeine Verbesserung des Barometerwertes. Mehr Institute (38,2 Prozent) stufen die Neugeschäftsentwicklung als „neuerdings ansteigend“ oder „unverändert ansteigend“ ein, was ein Plus von 5,9 Prozent bedeutet.

Besonders größere Finanzierungen haben sich positiv auf das Barometer ausgewirkt. Projekte mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. Euro etwa gewannen an 4,2 Prozent hinzu und betrugen 23,5 Prozent aller neuen Finanzierungen im vierten Quartal dieses Jahres. Der Anteil von Finanzierungen mit über 100 Mio. Euro nahm zudem von 0 auf 2,9 Prozent zu. Auch die sinkende Erwartung von steigenden Refinanzierungskosten wirkte sich positiv auf das Barometer aus (-5 Prozentpunkte verglichen mit Q3 2018).

Das BF Quartalsbarometer wird vierteljährlich von der BF direkt AG veröffentlicht. Hinter dem Bericht steht die bulwiengesa AG, welche die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland abzubilden versucht. Der titelgebende Quartalsbarometerwert wird dabei aus mehreren Einzelwerten berechnet.

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