Immobilienbranche uneins über Share-Deals

Gemeinsame Beteiligungen ermöglichen Investoren, beim Objektkauf Teile der Nebenkosten zu sparen. Politik und Privatverbände versuchen derweil, die Anreize zu mindern.

Derzeit ermöglichen Share-Deals die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer. (Bild: CC Licence, stocksnap.io)

Wenn Immobilien in Deutschland erworben werden, fällt in der Regel eine Grunderwerbsteuer an. Dieser Anteil der Kaufnebenkosten wird seit dem 01. September 2006 von Land zu Land individuell festgelegt und liegt momentan zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Während zum Beispiel in Brandenburg und Nordrhein-Westfalen der höchste Steuersatz von 6,5 Prozent besteht, haben Länder wie Bayern und Sachsen bislang keine Änderung vorgenommen, sodass lediglich 3,5 Prozent anfallen.

Die Grunderwerbsteuer wird zunächst sowohl für den Käufer, als auch den Verkäufer einer Immobilie fällig, sollte dies im Kaufvertrag nicht anders vereinbart sein. Der Notar schickt nach Begutachtung dann die entsprechenden Informationen des Schuldners an das Finanzamt. Innerhalb eines Monats muss die belastete Partei den Betrag begleichen, um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und somit eine offizielle Genehmigung für die Transaktion zu erhalten.

Eine Ausnahme dieser Steuer ist aber bei Beteiligungen möglich: Wenn ein Investor Anteile von weniger als 95 Prozent erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer nämlich nicht gezahlt werden. Dabei wird bei diesen Transaktionen nicht das tatsächliche Objekt, sondern eine Gesellschaft, welche Eigentümer ist, erworben. Für diese sogenannten „Share-Deals“ wird in der Regel eine Investmentbank einbezogen, welche mehr als fünf Prozent erwirbt. Dieser Anteil kann nach fünf Jahren vom Hauptanteiler steuerfrei erworben werden und ihn so zum alleinigen Eigentümer des Objektes machen.

Auch wenn die momentane Gesetzeslage eine solche Praktik genehmigt, gibt es – insbesondere aus dem privaten Sektor – kritische Stimmen. So bezeichnet der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Kai Warnecke diesen Zustand als „große Gerechtigkeitslücke“. Einer Unterbindung der Share-Deals könnte eine Senkung der Grunderwerbsteuer nach sich ziehen und die gesteigerten Kosten für größere Investoren kompensieren, so Warnecke.

Dem Vorschlag eines Finanzministers der Bundesländer zufolge wird erwägt, die Grunderwerbsteuer erst ab einem Mehrheitsanteil von unter 90 Prozent auszusetzen – wobei der Verkäufer einen zehnprozentigen Anteil für zehn Jahre halten müsste. Laut Bernd Janssen, Senior Analyst für Immobilienaktien bei Vitoria-Partners, schränke dies wiederum die Veräußerungsmöglichkeiten der Verkäufer zunehmend ein. Dass Gesellschaften im Gegensatz zu privaten Verkäufern zudem ihren Veräußerungsgewinn auch nach zehn Jahren versteuern lassen müssen, wird zudem als Ungleichheit kritisiert.

Derweil gibt es Vorstöße in der Politik, die Steuer selber zu vermindern. Beim CDU-Landesparteitag in Baden-Württemberg wurde ein kürzlich Antrag beschlossen, den Steuersatz mittelfristig von fünf auf den Mindestsatz von 3,5 Prozent zu senken. Familien mit Kindern sollen zudem beim Ersterwerb gar keine Steuern zahlen müssen – laut der Parteibasis um Landeschef Thomas Strobl ein „richtiger, guter Weg“.

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