Positiver Ausblick für Nutzermärkte

Der diesjährige AEW Bericht verspricht stabile wirtschaftliche Bedingungen auf dem Immobilienmarkt für die kommenden zwei bis fünf Jahre.

Durch den wachsenden Onlinehandel profitieren vor allem die Logistiker. (Bild: CC License, stocksnap.io)

In der aktuellen Studie der AEW versprechen die Analysten eine positive Entwicklung für Nutzermärkte in Europa mit einem besonders starken Wachstum in Osteuropa. Insbesondere für den Einzelhandel wird ein fast zweistelliges Wachstum im Bereich E-Commerce (Onlinehandel) prognostiziert und als bedeutendste Veränderung des Verbraucherverhaltens bezeichnet. Länder wie Polen und die Tschechische Republik fallen mit einem starken Wachstum von zehn bis zwölf Prozent auf, wobei das Vereinigte Königreich neben einer hohen Wachstumsrate (neun bis zehn Prozent) auch den höchsten Anteil am Gesamtumsatz 2016 erreicht (14 bis 16 Prozent).

Während diese Länder ein unterdurchschnittliches Verhältnis zwischen Einzelhandelsflächen pro Kopf und Umsatz aufweisen (900 – 1.200 m² bei zwei bis vier Euro Umsatz je Quadratmeter), wird ein weniger positives Potential für Länder wie Österreich, Deutschland und Dänemark erwartet (1.300 ­– 1.500 m² bei 3,5 bis fünf Euro Umsatz je Quadratmeter). Die durchschnittlichen Mietzuwächse in europäischen Großstädten bis 2022 liegen bei durchschnittlichen zwei Prozent. Dabei zeichnet sich ab, dass in Städten wie München und Frankfurt ein fast doppelt so hoher Zuwachs bei Einkaufszentrum-Mieten wie bei High-Street-Mieten stattfindet. Lediglich in Berlin ist der Trend umgekehrt: Während die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in beliebten Lagen um fast ein Prozent steigen, ist ein Zuwachs von Einkaufszentrum-Mieten praktisch nicht vorhanden.

Auf dem Büromarkt hat sich das Verhältnis von verfügbarer Fläche (in Mio m²) gegenüber dem jährlichen Flächenumsatz (je Mio. m²) zwischen 2009 und Mitte 2017 von nahezu halbiert. Es fällt auf, dass der Flächenumsatz mittlerweile mehr vom Faktor Technologie, als von Finanzen bestimmt wird. Auch hier erhalten Märkte in Mittel- und Osteuropa die meisten neuen Angebote in den nächsten drei Jahren. Mieten für Büromärkte wachsen bis 2022 durchschnittlich um 1,3 Prozent. Städte wie Berlin, Oslo, Madrid und London West End können hier den stärksten Zuwachs erwarten (zwischen 3,5 und vier Prozent).

Die verstärkten Verbraucherausgaben im Online-Handel erhöhen den Flächenumsatz für E-Commerce und Drittlogistikdienstleister, was laut AEW in dieser Hinsicht 2017 zu einem neuen Rekordjahr machte. In ihrem kontinuierlichen Wachstum seit 2009 holen Mittel- und Osteuropa dabei zunehmend auf. Deutschland weist hier die niedrigste Leerstandsquote in der Logistik auf (ca. vier Prozent) und bereitet im gleichen Zuge die wenigsten neuen Flächen vor (zwei bis vier Prozent). Lediglich Polen (12 – 14 Prozent) und Tschechien (4,5 – 8 Prozent) haben erhöht Flächen in Vorbereitung. Den höchsten Leerstand hat das Vereinigte Königreich (acht bis neun Prozent), was aber durch sein überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum, welches die Nachfrage in den nächsten Jahren voraussichtlich steigert, ausgeglichen werden sollte.

Entgegen des allgemeinen Trends des Wachstums in Mittel- und Osteuropa soll es bis 2022 leichte Rückgänge bei den Logistikmieten geben. Allgemein werden die Mietzuwächse in Europa um durchschnittlich 1,1 Prozent steigen.

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